이계원 생활법률 컬럼

비즈니스 매매 18편 - 상업리스의 보증인

컬럼
작성자
이계원
작성일
07/12/16 18:14
조회수
8194
리스의 임차인이 회사인 경우 보증인은 보통 해당 회사의 임원이 개인 연대보증을 하게 됩니다. 일반적으로 상업리스의 보증인은 연대보증 즉 임차인과 동등한 책임과 의무를 가진 지위를 가지게 됩니다. 따라서 임차인의 계약위반에 의한 건물주의 권리행사는 임차인과 보증인에 대하여 동시에 행사할 수 있을 것입니다. 건물주가 해당 소유권을 양도했을 경우에도 보증인의 책임과 의무는 소멸하지 않으며 그대로 잔존합니다.

다만 그러한 새로운 건물주의 보증인에 대한 권리유지는 임차인에 대한 적절한 통지와 기존 상업리스에 명문화가 선행되어야 할 것입니다. 기존 상업리스에서의 명문화, 즉 다시 말하면 건물주가 바뀌어도 보증인의 지위는 유지된다는, 구절이 없을 경우에도 보증인의 책임, 의무가 지속된다는 원칙은 다수의 판례에서도 입증된바가 있습니다.

다음으로 은행이 담보가 설정되고 건물주가 임차인에게 3년 이상의 상업리스를 줄 경우에는 반드시 은행의 동의를 구해야 할 것입니다. 특히 물건법에서는 3년 이상의 상업리스는 등기와 더불어 은행에 동의를 구하지 못 할 경우에는 임차인을 은행이 담보권자로서 Trespassers(불법적인 침입자)로 간주할 수가 있겠습니다. 특히 건물주가 Mortgage를 내지 못하여 은행에 압류되어 부동산 시장에 나왔을 경우 ( Power of Sale) 관련 상업리스가 은행의 동의를 구하지 못한 경우 새로운 건물주에게 인정받지 못하는 불안한 지위의 임차인이 될 것입니다. 따라서 3년이상의 임차인은 반드시 은행의 동의여부를 확인하여야 할 것입니다.

한편 위임권한 ( Power of Attorney)에 있어서는 임차인은 건물주나 제 3자를 로 선임함으로써 리스의 등기 및 등기의 해제, 권리의 이전등의 일을 부여하는 것이 보통입니다. 그러한 위임권한은 취소될수 없는 위임권자의 권리의 성격이 짙으므로 권한내에서의 위임권자의 실행은 보장받을수 가 있겠습니다. 기타사항으로는 외국인이 25년이상의 Leasehold를 구할 경우에는 반드시 Foreign Ownership of Land Register Act에 의해 Lease후 90일 이내에 보고해야만 할 것입니다.

상업리스는 비즈니스 매매에 있어 중요한 부분을 차지합니다. 본 칼럼에서 다루어 왔던 상업리스에 있어서의 중개업자의 역할, Lease 계약전의 문서들, 허용범위, 제한사항, 임대목적물, Outgoings, 유지보수, 임차인의 권리, 리스의 양도, 보험, Option, Ratchet Clause, Default, 포기, 보증 등을 이해하시면 많은 도움에 되리라 생각됩니다.

Disclaimer and Copyrights: 본 저작권은 변호사 이계원에게 있으며 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공; 변호사 이 계원

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