이계원 생활법률 컬럼

비즈니스 매매 25편 - 상업리스 계약서에서 중요한 내용

컬럼
작성자
이계원
작성일
15/02/17 17:14
조회수
8021
이번 주는 상업리스에서 근간을 이루는 계약 절에 대한 것을 다루어볼까 합니다. 중요한 근간을 이루는 계약 절은 어떠한 방식으로 판단할 수 있을까요? 그것은 중요한 계약 절이 없었다면 계약을 하지 않았을 것이라는 실험으로 계약절의 중요도를 판단할 것입니다. 가령, 월세가 일천불이고 Outgoing이 포함되는 조건이 아니었으면 계약을 하지 않았을 것이라는 경우입니다.

다른 예로 건물주가 언제까지 세입자가 의무를 지키지 않으면 계약을 위반한 것으로 간주한다 등의 내용인데 이 경우 언제까지 에서의 뚜렷한 명시가 없을 경우에는 중요한 계약 절이 아니될 수가 있는데 그 이유는 건물주가 정해진 날짜 없이 명도 등의 강행을 하지 못할 수 있기 때문일 것입니다.

한편 중요한 계약 절을 위반하여 건물주가 이에 상응하는 강행의 권한을 가질 수 있는 경우도 있지만 세입자가 중요도에 관계없이 여러 계약절에 걸쳐 누적된 계약위반을 할 경우 세입자의 법적인 불인정 (Repudiation)에 의하여 건물주는 강행권한을 실행할 수 있는 권한을 가질 수 있을 것입니다.

상기 두 가지의 원인에 의하여 건물주가 강행권한이 생길 때에 건물주는 두 가지의 선택을 할 수 있을 것입니다. 계약을 해지하고 명도하든지, 계약을 지속하든지 일 것입니다. 흔히 건물주는 계약을 지속하며 밀린 월세를 부채로 인식하고 청구하는 것이 일반일 것입니다.

한편 건물주입장에서는 손해배상을 청구할 수가 있는데 이 부분은 매우 상업적인 부분이므로 일반적인 원칙이 있음에도 불구하고 계산하는 데에 어려움이 있을 것입니다. 가령, 현재의 세입자가 세를 못내는 바람에 시세에 맞게 세를 잘내는 다른 세입자을 들일 기회를 놓쳤다는 계산의 손해배상 청구, 계약의 위반에 의하여 잔여 Rent를 일시에 회수하는 방법등일 것입니다. 특히 잔여 Rent를 일시 회수하는 방식은 일반적으로 월세는 년기준에서 12개월 할부의 계산에서 도출 되므로 계약위반을 이유로 할부의 권한이 박탈되어 일시 납부의 의무가 생긴다는 논리로 이해하시면 될 것입니다.

그러한 애매 모호한 부분을 해소하고자 계약서에서는 Rent의 일시적인 회수방법이나 위반할 경우 어떠한 일정한 금액을 정하여 명시하는 방법이 있으나 계약법의 원칙에서는 그러한 금액의 명시가 Penalty 성격이 있는 것이며 건물주가 그로 인한 부당한 이익 즉 실질적인 손실에 의한 손해배상방업이 아니라고 판단이 되면 무효할 될수 있는 여지가 있습니다.

Disclaimer and Copyrights: 본 저작권은 변호사 이계원에게 있으며 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공; 변호사 이 계원

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