이계원 생활법률 컬럼

이계원 변호사 – 상업리스: Repair

컬럼
작성자
이계원
작성일
30/03/17 17:36
조회수
3669
모든 상업리스의 계약에 있어서는 유지보수에 관한 조항이 항상 있습니다. 일반적으로 건물주는 인간의 힘으로 억지할 수 없는 자연재해로 인한 Damage나 구조적인 결함에 대해 책임을 지며 임차인은 원래상태로의 유지 보수를 책임을 지게 됩니다. 그러나 임차인은 시간의 경과에 따른 자연적인 마모 등 ( Tear and wear)에 관한 책임은 지지 않습니다. 임차인의 리스장소가 큰 건물의 일부일 경우에는 건물주는 공동구역 즉 통로 외벽 등에 관한 1차적인 책임이 있다 할 수 있겠습니다.

상기에 언급한바와 같이 일반적으로 건물주는 storm, flood 등 자연재해에 관한 보험에 가입하여 미래를 대비하며 리스기간중의 리스 목적물에 대한 유지보수는 하지 않습니다. 그러므로 Repair에 관한한 기본적으로 양측이 고유의 의무가 있다고 할 수 있습니다. 그러나 건물주가 유지보수에 관한 1차적인 책임이 없다고 하더라도 건물주는 보통 계약에 의해 리스기간중 목적물을 정기적으로 점검할 고유의 권한이 있습니다. 그러한 고유권한은 특히 퀸즐랜드에서는 계약서에 명시되지 않았다 하더라도 건물주의 암묵적인 권한으로 인정합니다. 임차인은 건물주의 점검과 관계없이 결함이 생길 경우 반드시 통고하여 Damage 발생에 대해 보상을 받을 수 있도록 준비를 해야 할 것입니다.

종종 소송의 쟁점이 되는 것이 건물구조적인 결함을 임차인에게 부담시키는 경우입니다. 예를 들면 건물의 외벽 등은 구조물이나 건물 인테리어는 임차인의 1차적인 책임이 있는 부분일 것입니다. 이러한 경우 외벽의 영향으로 인해 내부가 붕괴의 위험이 있는 등의 판정은 매우 힘든 일일 것입니다. 법원에서는 우선 리스 계약을 참고하고 양자간의 어떠한 약속이 있었는가를 점검할 것입니다. 그리고 건물의 디자인이나 현재 상태 즉 근본적인 결함여부를 따져 판정하게 됩니다. 그러므로 상업리스의 경우는 Case별로 매우 다양하므로 양자간의 책임소재를 계약서에 명확히 함으로써 분쟁의 불씨를 미리 막아야 하겠습니다.

임차인이 특히 주의하셔야 할 계약조건은 ‘Decorative repair' 조항인데 기본적인 유지보수를 떠나 내벽 페인팅 등을 정기적으로 요청하므로 그러한 조건은 임차인에게 부담이 될 수 있겠습니다. 그러므로 만일 그러한 조항이 있을 경우 건물주와 협의하여 어떠한 부분을 어떻게 할것인가에 대한 명시가 있어야 하겠습니다.

건물주가 임차인의 유지보수에 불이행이나 태만 등으로 발생한 손해에 대한 계산방식에 있어 원래의 리스 상태와 현재의 상태간의 차이 이상을 청구하지 못합니다. 또한 그러한 손해가 건물구조적인 것과 연관이 있다면 산정방식은 매우 복잡할 것입니다.

정리해보면 Repair에 대한 일반적인 책임은 몇 가지를 제외하고는 임차인에게 있다고 볼 수 있습니다. 전기, 가스, 냉온방 및 공동구역에 관한 Repair는 건물주에 1차적인 책임이 있습니다. Retail Shop Leases Act 에 적용되는 리스계약은 (예, 5개 이상이 소매점포가 있는 건물에서의 리스) 건물주와 임차인의 책임소재와 보상문제 등이 명확히 명시되어 참고 하시면 좋겠습니다.

Disclaimer: 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공; 변호사 이 계원

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