이계원 생활법률 컬럼

이계원 변호사 – 상업리스: Lease의 양도

컬럼
작성자
이계원
작성일
06/04/17 17:30
조회수
11101
Lease의 양도는 비즈니스 매매에 있어서 매우 중요한 요소입니다. Lease의 양도는 건물주가 특별히 계약서에서 명시되지 않는 한 임차인의 권리입니다. 그러나 계약이 만료된 Lease는 임차인이 언제든지 명도될 수 있으므로 양도할 수 없음을 주의하셔야 할 것입니다. 그 이유는 현 임차인의 지위가 매우 불안한 상태로 전환되기 때문입니다.

Lease의 양도시에는 새로운 임차인에 대한 기본적인 소개를 건물주에게 하여야 합니다. 새로운 임차인의 영업경력, 재정상황 및 명성등일 것입니다. 건물주는 불합리하게 Lease 양도에 대한 동의를 거절할 수 없으며 시간을 지연시켜도 안될것입니다. Lease의 양도는 현 임차인의 의무 ( Rent, Outgoing )등을 성실히 지켰을 경우에만 건물주의 허락을 받을 수 있습니다.

Lease의 양도는 전대행위 (Sub-lett)와 현 임차인이 Licence를 부여하는 행위와는 구분이 되는 개념입니다. 일단의 양도가 이뤄지면 현 임차인의 임대목적물에서의 법적인 지위는 없어지게 되나 이와 반하여 전대행위를 하였을 경우에는 임차인의 지위가 유지되며 동시에 전대업자의 지위도 획득하게 됩니다.

또한 현 임차인이 어떤 사람에게 임대장소 앞에서 영업할 수 있도록 Licence를 부여할 경우에도 비슷한 맥락에서의 지위를 유지합니다. 그러나 그러한 전대행위나 Licence를 부여하는 행위는 반드시 건물주의 사전동의를 얻어야 하며 그와 관련된 계약서를 완성하여 등록해야 만이 본 Lease계약을 위반하지 않을 것입니다.

건물주의 사전동의를 득하지 못한 Lease의 양도는 어떻게 처리가 될까요? 그러한 Lease의 양도는 원인무효이며 건물주가 언제든지 명도할 수 가 있습니다. 그러나 그러한 원인무효를 등의 가능성을 무시하고 Lease를 양도하고 새로운 임차인이 점유하게 되었고 Rent를 내었을 경우에는 건물주의 명도는 유보되었다고 볼 수 있습니다.

그러나 그러한 Lease는 매우 불안한 권리를 가지게 되므로 새로운 임차인의 점유는 바람직하다 할 수 있겠습니다. 한편 현 임차인이 임대목적물의 일부를 양도하는 행위는 Lease양도에 반하는 행위로 또한 새로운 임차인은 그러한 양수를 하지 않는것이 좋겠습니다.

건물주의 동의에 있어서 상기와 말씀드린바와 같이 건물주는 이유없이 임차인의 양도행위를 반대할 수 없을 것입니다. 정당하게 반대하는 사유로는 새로운 임차인이 불법을 행할 가능성이 있다든지, 재정적으로 파탄이 되었던지 아니면 객관적으로 보아도 영업을 할 수 없는 무능력자일 경우일 것입니다.

가령, 새로운 임차인이 사회의 지탄을 받는 연쇄 성추행범일 경우 새로운 임차인이 입점하므로 해서 건물의 가치는 떨어질수 있으므로 동의를 거절하는 정당한 사유가 될 것입니다.

Disclaimer: 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공; 변호사 이 계원

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