이계원 생활법률 컬럼

이계원 변호사 – 상업리스: Options

컬럼
작성자
이계원
작성일
20/04/17 18:08
조회수
3559
지난번 칼럼에서 이미 본 Option을 다룬바 있습니다. Option의 본질 과 Rent의 상승 등 설명해 드림으로서 Option과 시장 Mechanism에 대한 이해를 구했습니다. 이번 주는 Option의 권리를 중심으로 한 Option에 대해 말씀 드리겠습니다.

Options은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. Option to purchase, 본 리스가 끝나고 나서 임차인이 해당 부동산을 살 수 있는 선택의 권리, 와 Option to renew, 즉 본 리스가 종료되고 새로운 리스를 가지고 임차할 수 있는 권리가 있습니다. 부동산을 살 수 있는 Option의 경우는 보통 장기 Lease기간을 통하여 임차인에게 기간 중 선택의 권리를 주게 됩니다. 이번 주는 보통 우리가 흔히 접할 수 있는 새로운 Lease를 임차할 수 있는 권리에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

Option은 반드시 등기해야지만 새로운 Lease를 임차할 수 있는 권리를 보장받을 수가 있습니다. 다시 말하면 등기 되지 않은 Option은 이익보호를 장담할 수 없습니다. 가령 건물주가 임차인에게 1순위로 Option이 들어있는 Lease를 등기해주고 은행에서 그에 후 순위로 담보가 설정이 되었다고 가정해봅니다. 건물주의 부도로 은행은 시장의 다른 건물주에게 건물을 팔았습니다. 그 경우 임차인의 Lease와 아직도 도래하지 않은 Option에 대한 권리는 어떻게 될까요?

Certificate of Title에 적법하게 등기가 되어있다면 은행과 새로운 건물주에 대항하여 해당권리는 온전히 전 주인 하에서와 같이 행사 할 수 있을 것입니다. 필자가 본 칼럼에 처음 연재한 ‘ 도둑의 권리행사’에서 잠깐 언급한 ‘동일 물건 내의 여러 가지 권리의 상존’ ( Bundle of Right)을 생각하시면 이해가 빠르시리라 생각됩니다. 즉 같은 건물 내에서 Lease의 권리와 새로운 건물주의 소유권의 이해상충일 것입니다. 이 경우 First in time의 원칙이 적용되어 건물주는 Lease의 Option을 보장 합니다.

그러면 등기되지 않은 Lease는 새로운 건물주에 대하여 어떠한 조치가 있을 수 있을까요? 새로운 건물주로 이름이 등기된 후에는 새 건물주는 등기되지 않은 임차인에 대해 아무런 의무가 없습니다. 그러므로 그러한 시나리오에 있어서는 임차인은 건물명의가 바뀌기 전에 새로운 건물주에게 현 Lease를 보장해줄 수 있는 협약서를 얻어야 할 것입니다. 다른 방법으로는 Caveat (일종의 제약조건으로 한국의 가압류와 비슷한 성질을 지님)을 걸어 자신의 이익을 보호하기도 합니다. 물론 Caveat는 문제의 해결 후 해지시켜야 할 것입니다.

건물주는 Option을 줄 때 검토해야 할 사항이 있습니다. Rent가 밀린 것은 없는지 계약에 의한 유지보수 등이 잘 되어있는지 등일 것입니다. 그러한 이행에 잘 되지 않으면 계약에 의해 Option을 보류할 수도 있겠습니다. 그러한 경우 건물주는 14일 이내에 통보하여 Option의 거절사유를 임차인에게 설명해야 합니다. 특히 Retail Shop Lease (5개 이상의 소매점포)에 적용되는 건물주는 본 Lease가 종료되기 4개월 전 통보하여 3개월이 연장되는 일이 없도록 해야 하겠습니다.

Disclaimer: 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공; 변호사 이 계원

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